Strategisk lokalplanering

Charlotte Kristensson på FOJAB är arkitekten bakom Strategisk Lokalplanering. Det är en metod för att utreda större fastighetsägares lokalhantering. Ofta har hon uppdragsgivare som både utvecklar och förvaltar fastighetsbestånd för stora hyresgäster, exempelvis kommuner, universitet eller större företag. Metoden går ut på att lotsa fastighetsägaren fram till en övergripande långsiktig strategi för hur de ska förädla sitt fastighetsbestånd i ett 10 – 15-årsperspektiv – riva, bygga nytt eller flytta verksamheter.

För kommunernas del ligger fokus på skolsidan, som oftast utgör huvuddelen av beståndet. Charlotte har vid det här laget hjälpt en lång rad kommuner med det arbetet.

– Syftet med att göra sådana här utredningar är att skapa ett beslutsunderlag för kommunpolitiker, så att de kan ta övergripande beslut kring sin organisation och sina fastigheter. Bland dem som jag och mina medarbetare jobbat med, finns Helsingborg, Lomma, Karlshamn, Burlöv, Växjö, Sandviken, Svedala och Lund. Utredningen kan omfatta både förskolor, grundskolor och gymnasieskolor. Lundautredningen, som pågår just nu, omfattar alla gymnasieskolor, men även Komvux och Kulturskolan.  Ett annat aktuellt exempel är Svedala där vi utrett alla förskolor och grundskolor i Svedala tätort, Klågerup och Bara. Vår utredning ledde till beslutet att bygga en ny grundskola för 600 eleveroch att omorganisera verksamheten, vilket känns väldigt kul.

En central fråga för kommunerna
Charlotte Kristensson beskriver en lång rad problem som kommunerna tampas med: En mängd fastigheter som kostar stora summor att underhålla, kanske med låg lokaleffektivitet. Lokaler som inte är ändamålsenliga, fungerar dåligt ur energisynpunkt eller ligger på fel ställe. Demografiska variationer med varierande nativitet i de olika stadsdelarna. Föräldrar och elever har dessutom rätt att välja skola och effekten av det kan vara svår att förutse. Vissa kommuner, till exempel Lund, tar emot ett stort antal elever från grannkommunerna. Det är också en utmaning att skapa miljöer som stödjer utveckling och lärande – en central fråga i de flesta kommuner.

— Detta var startpunkten för utvecklingen av Strategisk Lokalplanering, att väldigt tidigt ha koll på de här frågorna för att sedan kunna gå vidare och jobba, säger Charlotte Kristensson.  Politikerna vill veta hur detta påverkar verksamhetens behov och organisation. Vilka lokaler ska de använda sig av, vilka tillskott behövs och var, vilka blir över och vad kostar de? Tre faktorer att undersöka – verksamhet, lokaler och ekonomi – för att få fram ett beslutsunderlag. Man kan inte föreslå lösningar och bli överens om man inte har samma bild att utgå ifrån. En fastighetschef sitter på vissa bitar, en utbildningschef eller en rektor på en skola på andra. Alla har sina glasögon men behöver en gemensam plattform.

— Med den utgångspunkten lägger vi upp en effektiv process med analys av verksamheten och lokalerna, och olika handlingsalternativ. Vi som arkitekter kan inte säga att det finns en lösning som är bäst ur alla synvinklar. Vi belyser de olika aspekterna och det är det som utgör beslutsunderlaget.  Det inte vi som ska avgöra de här frågorna. Det är politiska beslut, som vi sedan jobbar vidare utifrån. De kan leda till olika tidsatta projekt, som i Svedala där man bestämde sig för att både bygga ny grundskola och flera nya förskolor.

Väl investerad tid
Arkitektteamet kommer in som en neutral part och lotsar organisationen genom en effektiv process. Under analysfasen intervjuar man nyckelpersoner och inventerar fastighetsbeståndet.  I redovisningen lyfter man fram såväl kvalitativa som kvantitativa värden. Det hela utmynnar i ett antal konkreta handlingsalternativ, som är i linje med kommunens mer övergripande strategier. Organisationen tar fram prognoser och andra underlag och behöver också utrymme för intern diskussion och förankring.

— Den här resan är väl investerad tid. Risken när man jobbar utan analys är att man går in för tidigt i projektering och måste göra om flera gånger för att man inte haft koll på ingångsvärdena, säger Charlotte Kristensson. En gång blev vi anlitade i en situation där man projekterat färdigt en skola och precis skulle börja bygga. I det läget reagerar organisationen och det hela blir en kontroversiell fråga när det visar sig att fler skolor har behov som inte är utredda. I det här fallet bestämde man sig för att stoppa processen, backa bandet och använda sig av Strategisk Lokalplanering för att få det rätt från början.